Металлы и цены

Мировые арендные ставки в логистике

Статья опубликована в номере 21 (175)-2008

Поиск по статьям

Несмотря на несколько пессимистичные прогнозы, связанные с замедлением развития мировой экономики, специалисты отмечают, что на рынках складской недвижимости большинства стран ставки аренды стабильны, а в некоторых странах в 2008 году наблюдалась тенденция их роста.

Складские рынки Европы достаточно хорошо удерживают свои позиции в условиях замедления экономического роста, и, согласно прогнозам, в этом сегменте будет отмечен небольшой рост, хотя и не столь значительный, как в 2007 году. Несколько более высокие ставки доходности ожидаются во Франции и Великобритании, но в остальных странах региона они останутся на прежнем уровне, а в некоторых случаях и снизятся. В Европе зарегистрированы одни из самых высоких ставок аренды для складских помещений — лондонский субрынок Хитроу занимает первое место в мировом рейтинге ставок с 16,85 евро за кв. м в месяц. На пятом месте находится Осло, где ставки аренды достигают 10,43 евро за кв. м в месяц, а на шестом — Дублин с 10,42 евро за кв. м в месяц.

Эксперты полагают, что показатели складских рынков США и Канады в 2008 году будут хуже, чем в 2007. Тем не менее, канадские рынки, особенно в Западной Канаде, продолжат демонстрировать рост, превышающий среднерыночное значение. Вероятно, американские складские рынки, связанные с энергетикой и сельским хозяйством сохранят сильные позиции, но те секторы, которые имеют дело с потребительскими расходами и перерабатывающей промышленностью, продемонстрируют более скромные показатели, определяемые спадом в американской экономике. При этом ставки аренды складов в Северной Америке остаются умеренными на фоне мировых тенденций. Самые высокие зафиксированы в Гонолулу ($174,67 за кв. м в год) — это 7-е место в мире. За ним следует Виктория (Британская Колумбия) — 20-е место в мировом рейтинге и Сан-Франциско на 26-м месте.

Интересно, что в Северной Америке цены на землю достаточно низки по сравнению с Европой и Азиатско-Тихоокеанским регионом. В 16 американских городах цены на землю были ниже $33 за кв. м. Исключение представляет Сан-Хосе/Силиконовая Долина, где цены превышают $555,56 за кв. м и достигают $623,33 за кв. м.

Ожидается, что Азиатско-Тихоокеанский регион сохранит в 2008 году лидирующие позиции, при этом рейтинг стран возглавят Китай и Индия. Сохранится высокая активность в портовых городах. Ставки аренды складских помещений в регионе сильно разнятся, например, на рынках Японии, Гонконга и Сингапура они превышают $166,67 за кв. м в год. Три японских рынка занимают второе, третье и четвертое места в рейтинге самых высоких ставок после Лондона. Гонконг находится на 7-м месте, а Сингапур — на 10-м. Цены на землю в Азиатско-Тихоокеанском регионе занимают первое и второе места в мировом рейтинге — в Гонконге цены достигают $11 126,78 за кв. м, а в субрынке Токио — Ариаке — $4036,56 за кв. м. В остальных городах региона зарегистрированы более скромные цены: $498,22 за кв. м в Сиднее и $472,44 за кв. м в Сингапуре.

Что качается российского рынка, то арендные ставки росли с момента начала формирования профессионального рынка — с 2004-2005 годов. В этом году арендные ставки выросли на 10-15%. В первом полугодии 2008 года стоимость строительства 1 кв. м качественного складского комплекса составила около $1 100, что на 24% выше среднерыночного показателя 2007 года. Эти факторы привели к тому, что многие отечественные компании столкнулись с финансовыми трудностями, российским участникам рынка понадобились дополнительные финансовые ресурсы.

На конец первого полугодия 2008 года в Москве в эксплуатацию было введено 300 тыс. кв. м высококачественных складских комплексов. При этом базовые ставки аренды для складских комплексов классов А и В в Москве составили $130-150 за кв. м в год. А общее предложение складских площадей класса А составило 2 500 тыс. кв. м.

Финансовые трудности заставили перенести на начало 2009 года сроки сдачи нескольких крупных проектов. По оценкам аналитиков, всего в 2008 году в Москве будет введено в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м складских комплексов класса А, что составит менее половины от заявленных ранее площадей.

Специалисты отмечают, что Москва и Санкт-Петербург разошлись в подходах к строительству логистических терминалов. Если столица пошла по пути укрупнения складских терминалов, то на Неве все больший спрос получают относительно небольшие объекты: основным предложением на рынке петербургской логистики стали складские блоки площадью 5 тыс. кв. м. Примечательно, что новые комплексы ориентируются и на меньшие площади — 3,5 тыс. кв. м
и менее

В 2007 году в Петербурге и Ленобласти построено 280,2 тыс. кв. м логистических объектов. В 2008 году ожидался ввод от 700 тыс. до 1,3 млн. кв. м складских помещений.

В настоящее время рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга отмечает перенос сроков реализации по ряду проектов, в нескольких из них происходит смена инвестора. Ставки аренды на складские помещения класса А составляют в среднем $125-140 за кв. м в год, ставки класса В варьируются в диапазоне от $110 до $120 за кв. м в год без учета НДС и эксплутационных расходов. Стоимость ответственного хранения в складских помещениях класса А и В составляет от $0,50-0,70 за паллето-место в день, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС. Средние ставки аренды складских помещений в Москве составили 6,37 евро за кв. м. в месяц, а в Санкт-Петербурге 6,51 евро за кв. м. Таким образом, эти города заняли 31 и 27 место в мировом рейтинге Colliers International, опередив по показателям ставки на рынках Северной Америки, Австралии, Австрии, Германии и др. стран.

По прогнозам специалистов, в 2009 году ожидается колебание ставок $150-160 за кв. м в год. Рост вызван увеличением себестоимости строительства, ростом цены на земельные участки, на подключение и согласование всех необходимых технических условий и коммуникаций. Кроме того, рост цен обусловлен сложностью с привлечением финансирования и сохраняющимся спросом со стороны арендаторов, который на данный момент превышает предложение.
Специалисты прогнозируют, что в силу замедления роста мировой экономики произойдет снижение активности в сфере торговли и транспортировки товаров. Эта тенденция может привести к снижению арендных ставок на мировом рынке складских помещений

Н. Александров
По материалам Colliers International, «Бюллетень недвижимости»