Организация планирует приобрести у общества с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. Какие документы будут подтверждать, является ли это общество собственником этого имущества и вправе ли оно его продать?
Как правило, перед заключением договора купли-продажи необходимо удостовериться в полномочиях продавца по распоряжению имуществом. Документами, позволяющими установить принадлежность недвижимого имущества, являются правоустанавливающие документы (это договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизации, документы о внесении этого имущества в качестве вклада в уставный капитал и иные документы) и свидетельство о государственной регистрации права, поскольку государственная регистрация права собственности на недвижимость является обязательной. В свидетельстве кроме характеристик недвижимого имущества, реквизитов собственника и правоустанавливающих документов фиксируются сведения об обременениях (ограничениях) права. Следует иметь ввиду, что эта информация может соответствовать действительности только на дату выдачи свидетельства. Поэтому перед заключением сделки рекомендуется затребовать у общества с ограниченной ответственностью выписку из Единого государственного реестра прав, выдаваемую государственным органом, полномочным осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о наличии либо отсутствии ограничений (обременений) в отношении права собственности на недвижимое имущество.
Кроме того, нужно учитывать, что в случае, если стоимость отчуждаемого имущества составит более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, т. е. в соответствии с ч.1 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» будет являться крупной сделкой, то требуется соответствующее решение высшего органа управления общества. Также требуется согласие общего собрания участников общества при совершении сделок, в которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества (ч. 1 ст. 45 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, братья, сестры и (или) их аффилированные лица:
— являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
— владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
— занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
а также, в иных случаях, определенных уставом общества.
Подлежит ли договор аренды нежилых помещений государственной регистрации? В каких случаях такой договор аренды можно не регистрировать?
Ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанно, и, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должно применяться правило п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которому: договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (см. информационное письмо ВАС «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 1 июня 2000 г. N 53).
Общество заключило договор аренды нежилого здания сроком на 11 месяцев. В договоре содержится следующее условие: если арендатор продолжает пользоваться зданием после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Подлежит ли в таком случае договор аренды государственной регистрации?
Судебная практика по данному вопросу придерживается следующего мнения: согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (см. письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 года N 59) .
Должны ли мы регистрировать предварительный договор, определяющий условия будущего договора аренды здания сроком на 25 лет?
В силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. С учетом изложенного, предварительный договор не подлежит государственной регистрации.
Каков порядок постановки организаций на учет по месту нахождения обособленных подразделений? Каковы сроки подачи заявления о постановке организации на учет по месту нахождения обособленного подразделения?
П. 1 ст. 83 Налогового Кодекса определено, что в целях проведения налогового контроля налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах как по месту нахождения организации, так месту нахождения каждого ее обособленного подразделения, расположенного на территории Российской Федерации.
Организация, в состав которой входят обособленные подразделения, расположенные на территории Российской Федерации, обязана встать на учет в налоговом органе по месту нахождения каждого своего обособленного подразделения.
В соответствии с п. 1 ст. 84 Кодекса постановка на учет организации по месту нахождения ее обособленного подразделения осуществляется на основании заявления, форма которого устанавливается Министерством Российской Федерации по налогам и сборам. При подаче заявления о постановке организации на учет по месту нахождения ее обособленного подразделения организация одновременно с заявлением о постановке на учет представляет в одном экземпляре копии заверенных в установленном порядке свидетельства о постановке на учет в налоговом органе организации по месту ее нахождения, документов, подтверждающих создание обособленного подразделения (при их наличии).
Приказом МНС России от 03.03.2004 N БГ-3-09/178 утверждена форма N 09-1-1 «Заявление о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения обособленного подразделения на территории Российской Федерации».
Согласно пункту 4 статьи 83 Кодекса заявление о постановке на учет организации по месту нахождения ее обособленного подразделения подается в течение одного месяца после создания (принятия решения о создании) обособленного подразделения.
Кто в случае обнаружения недостатков товара в пределах срока гарантии несет бремя доказывания того, что эти недостатки возникли после передачи товара покупателю?
В соответствии со ст.503 Гражданского кодекса РФ покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, вправе по своему выбору потребовать замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.
При этом ст.476 Гражданского кодекса РФ устанавливает порядок доказывания наличия либо отсутствия надлежащего качества проданного товара.
Так, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Однако в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
Т. е. продавец несет на себе бремя доказывания только в случае предоставления гарантии качества проданного товара.
Правда ли, что юридическое лицо может быть исключено из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа?
ФЗ от 02.07.2005 № 83-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ „О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей“ и в ст. 49 ГК РФ» предусмотрено исключение юридического лица, прекратившего свою деятельность, из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа.
Регистрирующий орган принимает решение о предстоящем исключении юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц при наличии одновременно двух признаков:
— непредставление юридическим лицом в течение последних двенадцати месяцев документов отчетности, предусмотренных законодательством о налогах и сборах;
— отсутствие в течение последних двенадцати месяцев операций хотя бы по одному банковскому счету.
Указанный срок применяется и в том случае, если он истек до вступления в силу настоящего Федерального закона или в течение года со дня вступления его в силу.
Решение о предстоящем исключении должно быть опубликовано в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, в течение трех дней с момента принятия такого решения.
Исключаемое юридическое лицо, кредиторы и иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются в связи с исключением недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, могут направить заявления в срок не позднее чем три месяца со дня опубликования решения о предстоящем исключении. В случае направления заявлений, решение об исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц не принимается, и такое юридическое лицо может быть ликвидировано в установленном гражданским законодательством порядке.
Существует ли перечень лиц, с которыми заключается договор о полной материальной ответственности?
Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 31 декабря 2002 года N 85 утверждены «Перечни должностей и работ, замещаемых или выполняемых работниками, с которыми работодатель может заключать письменные договоры о полной индивидуальной или коллективной (бригадной) материальной ответственности, а также типовых форм договоров о полной материальной ответственности». Перечень является закрытым.
Каков порядок привлечения иностранной рабочей силы?
Вопросы привлечения и использования иностранной рабочей силы регулируются Федеральным законом от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».
Чтобы принять на работу иностранца, фирма должна получить специальное разрешение на привлечение иностранного работника. Об этом сказано в Положении о привлечении и использовании в Российской Федерации иностранной рабочей силы, утвержденном Указом Президента от 16 декабря 1993 года N 2146.
Разрешение можно получить либо непосредственно в МВД, либо в его территориальных управлениях (УВД).
После этого иностранному работнику необходимо оформить разрешение на работу. Как его получить, написано в Положении о выдаче иностранным гражданам и лицам без гражданства разрешения на работу, утвержденном постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2002 года N 941.
Если вы планируете нанять работника из-за рубежа, для него нужно оформить приглашение на въезд в Россию.
Кроме того, для обеспечения гарантии возвращения иностранца на родину фирма должна внести за него залог, достаточный для покрытия дорожных расходов. По истечении срока контракта и выезда иностранца из России залог возвращается.
Приведенный порядок не распространяется на иностранных граждан, постоянно и временно проживающих в России. К ним относятся те, кто имеет разрешение на временное проживание или вид на жительство.
Материал подготовлен
юристом Чулковой Т. С. ООО Агентство «Промышленного и Финансового Аудита»
Тел./факс (812) 576-59-41
Тел. (812) 576-59-47
www.promfinaudit.ru
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
»