Рынок складских и логистических услуг в настоящее время в России находится в стадии формирования и развития. Вместе с тем, эксперты уже сегодня отмечают явную нехватку площадей, а девелопперские компании, даже с грандиозными заявленными проектами, весь образовавшийся дефицит погасить не могут.
Классификация складских помещений начала применяться в России относительно недавно — с появления иностранных логистических компаний, тогда же у нас появились первые склады международного уровня.
В настоящее время наибольшую известность получила классификация, основанная на технических параметрах площадей и развитости инфраструктуры. Сегодня принято различать складские помещения по классам «A», «B», «C», «D». При этом к классам «А» и «В» относят складские помещения высокого уровня, обладающие не только современным оборудованием, но и высоким уровнем автоматизации.
Вот, например, классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank.
Для более объективной картины общего описания складских комплексов можно их условно разделить и на типы, в зависимости от направления деятельности компании (оператора склада) и от вида складируемой продукции. Это — распределительные (в т.ч. распределительные склады-холодильники), коммерческие (в т.ч. коммерческие склады-холодильники), комбинированные (распределительные + коммерческие), производственные склады сырья и/или готовой продукции, открытые площадки для складирования, отдельные помещения и участки складов.
По высоте верхнего яруса хранения складские комплексы делятся на сегменты с высотой до 12 м и более 12 м. Необходимо отметить все возрастающий интерес к складам высокого уровня классов «А» и «B», поскольку современные формы торговли требуют соответствующего уровня хранения и обеспечения сохранности продукции. Однако, несмотря на сложившийся дефицит складов классов «A,B», и их высокую востребованность, воспользоваться услугами подобных складских комплексов могут далеко не все компании. По данным специалистов, в I полугодии 2007 года базовые арендные ставки составили от $115 до $140/кв. м в год на складские площади класса А и $90-110/кв. м в год для класса В (сведения по Москве). Цена довольно высокая, поэтому основными пользователями складов подобного уровня становятся крупные сетевые торговые предприятия, логистические операторы, а также крупнейшие компании — ритейлеры.
С другой стороны, в целом по России, основу формирования рынка складской недвижимости продолжают составлять небольшие российские компании, для которых главным фактором является величина ставки аренды склада.
Рынок сегодня
Рынок складского хозяйства сегодня развивается быстрыми темпами, вслед за ростом грузооборота, строительством сетевых торговых центров, развитием дистрибьютерских и логистических компаний. В последнее время сложилась устойчивая тенденция к росту количества строящихся складских комплексов, увеличению их площадей. Данный сегмент становится все более привлекательным для инвесторов и девелоперов, его доходность еще совсем недавно составляла до 30% годовых. Еще одним значительным показателем развития рынка является увеличение спроса со стороны арендаторов не только на складские площади, но и на логистические услуги. Становится явной выгода компаний от быстрой и качественной обработки грузов, и стоимость услуг многих уже не пугает.
Логистические компании, имея определенную нишу на рынке, продолжают расширять свою деятельность. К примеру, в Москве, по некоторым оценкам, они уже занимают около половины площадей в качественных складских комплексах. Сегодня строящиеся складские объекты почти полностью сдаются в аренду еще до окончания строительства.
С другой стороны, показателем спроса является стабилизация арендных ставок, отмечаемая в последнее время.
Сейчас в России наблюдается бум инвестиций в строительство складских помещений. К рынку складской недвижимости растет интерес со стороны международных инвестиционных фондов. По заключению экспертов, общий планируемый ими объем инвестиций превышает 2,5 млрд. долл. США.
Структура спроса
Показатель доли помещений, нашедших своих арендаторов до окончания строительства, для качественных объектов сегодня близок к 95%, что указывает на огромный спрос со стороны арендаторов. По оценке аналитиков, неудовлетворенный спрос на помещения класса А только в Москве составляет около 1,5 млн. кв. м. Кроме того, существует дефицит специализированных складов, таких как склады-холодильники и склады фармацевтического назначения.
По данным ряда специалистов спрос на складские комплексы в этом году распределен так: логистические операторы по прежнему занимают больший сегмент рынка — более 35%, на торговые и дистрибьютерские компании приходится около 30%, на продукты питания — 18%, спорттовары и товары для детей занимают более 16%.
Наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 2 до 5 тыс. кв. м, а также помещения площадью более 10 тыс. кв. м.
Со стороны инвесторов, спрос на складские объекты также остается стабильно высоким, несмотря на некоторое снижение доходности, характерное для всех сегментов недвижимости. По оценкам, средняя ставка доходности в сегменте складской недвижимости в этом году составляет 9-9,5%. Международные инвесторы, такие как, к примеру, Raven Russia, ищут пути вложения средств, участвуя в девелоперских проектах в сотрудничестве с российскими компаниями.
Тенденции развития складского рынка недвижимости
Эксперты, анализируя ситуацию на рынке, отмечают, что среди компаний, предлагающих помещения класса А, в ближайшем будущем будет развиваться конкуренция, разрыв между спросом и предложением качественных складских площадей постепенно сокращается. Увеличиваются средние сроки аренды (до 8-10 лет), что говорит об определенной экономической стабильности. Просматривается тенденция к увеличению масштабности складских проектов, взаимосвязанная с увеличением запрашиваемых арендаторами площадей.
Рассматривая сложившуюся ситуацию на рынке и довольно большое количество складских площадей, готовящихся к вводу в эксплуатацию, эксперты, тем не менее, не ожидают насыщения рынка складской недвижимости, по крайней мере, до 2009 года. Специалисты полагают, что если благоприятная экономическая ситуация сохранится, то спрос на современные логистические комплексы продолжит свой рост, поэтому все строящиеся и заявленные проекты будут востребованы рынком.
В качестве одной из причин сохранения дефицита специалисты называют также и традиционные задержки строительства. При этом на рынке не ожидается серьезный рост арендных ставок, но они могут возрастать с увеличением стоимости строительства складских объектов.
Также отмечается, что на создание полноценной логистической инфраструктуры во всей стране, нужно еще пять-десять лет.
Согласно информации ООО «Национальная логистическая компания» (НЛК), объем рынка логистических услуг (включая транспортно-экспедиторские услуги) составляет около 70 млрд. долл., из которых около 17 млрд. долл. приходится на Москву. По оптимистичным прогнозам, к 2015 году он достигнет 120 млрд. долл.
Складские помещения Московского региона
Общее предложение складских комплексов Московского региона, по данным некоторых компаний, на конец I полугодия 2007 года составило более 7,5 млн. кв. м. Из них к классу А принадлежит 1 млн. 795 тыс. кв. м, к классу В — 1 млн. 520 тыс. кв. м, остальные — помещения классов С и D. За I полугодие 2007 года было введено в эксплуатацию от 80 тыс. кв. м до 249 тыс. кв. м. (Данные компаний расходятся — прим. ред.) А до конца 2007 года планируется реализация объектов общей площадью около 825 тыс. кв. м
Решая проблему нехватки качественных складов еще год назад, правительство Московской области утвердило программу «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2006-2010 годах», которая предполагает строительство 60 транспортно-логистических терминалов, в результате чего к 2010 году в Подмосковье будет сосредоточена основная масса грузопотоков Европейской части России.
Необходимо отметить, что масштабы складов, строящихся в Московском регионе, продолжают расти. Уже не являются редкостью комплексы общей площадью более 500 тыс. кв. м. Среди таких гигантов можно отметить такие, как ТЛК «Томилино» (общая площадь комплекса к 2010 году составит 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений), Логистический парк «Домодедово» (общая площадь комплекса — более 600 тыс. кв. м.), Производственно-логистический комплекс «Северное Домодедово» компании «Евразия Логистик». (В настоящее время завершается строительство 1-й фазы площадью 374 тыс. кв. м., после завершения строительства всего комплекса, намеченного на конец 2009 года, его площадь составит 1 млн. 100 тыс. кв. м.), логистический комплекс Eco Logistics, который строит Девелоперская компания MosCityGroup. (Общая площадь проекта составит 400 тыс. кв. м, завершение строительства намечено на 2009 год.)
Склады Санкт-Петербурга
В Санкт-Петербурге объем девелоперских проектов только за 2006 г. вырос в полтора раза. Девелоперы уже оценили выгодность строительства складов в Петербурге. В 2006 г. было анонсировано несколько крупных строек, занимающих в общей сложности около 2 млн. кв. м. Только за первое полугодие 2006 г. в эксплуатацию были введены шесть складских комплексов общей площадью 62 500 кв. м, что обеспечило прирост качественных площадей на этом рынке на 21%. Всего в городе работал 21 современный складской комплекс, из них девять — класса А, 12 — класса В. В Санкт-Петербурге только в 2006 г. реализовано девять проектов качественных складов площадью не менее 170 тыс. кв. м.
Тем не менее, цифры пока не впечатляют: если в Европе на 1000 человек приходится по 200-700 кв. м складов, то в Петербурге — по 100 кв. м с небольшим.
Из крупных проектов, в настоящее время реализуемых в Петербурге и Ленобласти, отметим строительство логопарка компанией МЛП (180 000 кв. м во Всеволожском районе Ленобласти). В Шушарах к концу 2007 г. Raven Russia планирует открыть комплекс класса А стоимостью $44 млн и площадью 130 000 кв. м. Компания «Инкотек» строит около 50 000 кв. м на Кубинской улице. Склад класса А площадью не менее 72 000 кв. м планирует построить «Алерс Санкт-Петербург», дочка бельгийской компании Ahlers.
Строительство склада — смотрим в будущее
Коммерчески успешным на рынке складской недвижимости принято считать проект с пятилетним сроком окупаемости. Чтобы добиться таких показателей, необходимо еще на этапе проектных проработок учесть ряд специальных технических требований к складским комплексам — полагают специалисты. Выстроить эффективную логистику можно только при наличии сопутствующей складской инфраструктуры, отвечающей всем современным требованиям.
Главными критериями современного качественного складского объекта считаются следующие: расстояние между колоннами предпочтительно должно находиться в интервале 12-18 м, высота склада — 11,5 м. В комплексе должно быть пространство для маневров складской техники и автомобилей. Огромное значение имеет современная инженерная начинка.
Специалисты отмечают, что некоторые девелоперы пытаются увеличить высоту складских комплексов — для получения максимального экономического эффекта. Но впоследствии владельцы таких нестандартных сооружений рискуют столкнуться с проблемами при страховании. Например, западные страховщики не желают страховать комплексы, построенные с нарушением общепринятых стандартов.
Соотношение между площадью застройки и общей площадью участка — еще один важный параметр, который необходимо учитывать при разработке проекта складского комплекса. По канонам складского девелопмента на каждый 1 кв. м склада должно приходиться около 1 кв. м свободной площади. Полезно предусмотреть свободную техническую зону, в которой арендаторы могли бы осуществлять расфасовку товара и его комплектацию. В целях оптимизации проекта не следует размещать на территории складского комплекса много офисов — достаточно 100 кв. м на 1000 кв. м складов.
Эксперты утверждают, что при реализации девелоперского проекта необходимо стремиться к максимальному улучшению качества. Вполне возможно, что сегодняшний складской комплекс класса А уже через 5-7 лет неизбежно превратится в склад класса В. И чем добротнее комплекс будет построен сегодня, тем дольше задержится в верхнем ценовом сегменте.
Н. Александров,
по материалам
www.rbcdaily.ru,
www.vedomosti.ru,
www.kanzas.ua,
«Commercial Real Estate».
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
» 
»